
(来源:黄埔视野)
最近黄埔楼市,热度爆表!
截至11月30日,黄埔区各改造项目已通过房票认购商品房超过5000套,面积超50万平方米,金额约88亿元。
88亿的入场,意味着大量的旧改权益正在加速兑现。

来源美丽南岗
我们留意到,不少房票村民普遍面临着一种“幸福的烦恼”:
买多大?买哪里?怎么把手中这张房票收益最大化?
说实话,这些问题没有标准答案,但有一个底层逻辑必须先搞懂:
房票的最大价值除了能够原址回迁,还能有购入中心区房子的机会。如果从收租保值等角度考虑,简单的1:1置换观念,其实并不算最好的选择。

房票的优势,是从只能考虑本区域房源,转变为有机会选择地段更优的项目,只是这个"升级",通常需要3:1甚至更高的兑换比例。
基于这个前提,有两种实际情况:
第一种,拿着黄埔的房票,1:1去换增城的面积。这不难理解,毕竟谁都想住得宽敞一点。
第二种,去选择地段更好、产品更优的房子。当然,这种选择自然要用商品房价值逻辑来谨慎比较。
目前广州商品房市场目前分化十分明显,即使同样在老黄埔板块,还是有盘暗暗回调价格,想以价换量。
这时就可以用上文提到的三个因素乘积作为观察框架:

这就好比你手里有一张大额折扣券,是用它去批发一堆以后可能很难转手的普通商品,还是用它以最具性价比的价格,去抄底那些平时高不可攀的城市核心资产?
所以聪明的买家已经意识到:房票是置换优质资产的跳板。
与其追求账面上的大面积,不如追求资产的高含金量。

确定了核心资产的方向,在具体的黄埔楼市中,怎么选才能不踩坑?
我们调研了黄埔近十年的楼市数据,总结出了一套“房票兑现四大法则”。不管你最后买了哪里,这套逻辑都值得你反复推敲。

记住楼市的一条铁律:区域价值决定资产的底色。
放眼整个黄埔,老黄埔板块无疑是价值高地。
这里不仅是广州第二CBD的核心腹地,更是一线承接珠江新城、金融城职住平衡需求的第一站。
对老黄埔人而言,生活的从容,往往源于家门口高端数字产业支撑、密织的地铁网,以及城市配套的齐全。

相比较板块新规产品匮乏的科学城;教育、商业、医疗等配套资源匮乏的知识城,老黄埔的业主吃着“珠金琶”辐射的红利,想象空间更具未来。
当楼市分化加剧时,核心区的资产因为有产业和人口支撑,依然是硬通货;而远郊的大户型,很可能会面临有价无市的流动性尴尬。
还是那句话,房票不是让你换更大的面积,而是让你突破预算壁垒,挤进更高能级的板块。
未来,随着临江大道鱼珠湾隧道等工程陆续竣工,旧改项目集中入市,商业、教育、医疗等配套加速落地,老黄埔板块的生活便利度已经直追天河、海珠。
而这,更是增城永远拿不到的城市坐标。

克而瑞数据显示,地铁盘年均涨幅比非地铁盘高8-12%。
更细节的是距离——地铁入户、500米、1公里,是三个完全不同的保值维度。

这不难理解,广州的天气,1公里的暴晒或暴雨,足以浇灭所有通勤热情。
特别是地铁入户的真正价值,在于从地铁闸机到自家电梯厅,雨不沾衣、日不晒脸,这种体验差,二手市场愿意用真金白银买单。
珑岄上城的唯一性就在这里:
目前老黄埔板块在售的一手盘中,5号线双沙站上盖珑岄上城,是唯一一个能从项目地下车库直达地铁站厅层的楼盘。
相比较同板块的其他楼盘,普遍地铁距离500-1000米,与珑岄上城地铁入户形成强烈对比。
5站直达金融城,半小时到珠江新城,这不是画地图,这是每天真实的通勤动线。
关键是,这里还能串联地铁4号线及7号线,快速接驳万博、琶洲等热门板块,去哪都方便。


远郊大盘最喜欢讲十年造城,但真相是:规划越完美,落地越缓慢。
每一个等待的环节都在消耗你的物业价值。
反观珑岄上城:除了项目内配建学校外,项目楼下就是8000㎡三层垂直商业街区。
加上附近还有超10万方的华润万象汇(建设中),6公里到金融城商圈,15分钟到山姆会员店。

更难得的是,珑岄上城是5号线沿线、老黄埔唯一的低密临山大盘。
背靠5000亩龙头山森林公园什么概念?相当于466个标准足球场大小的城市绿肺。
还有南眺珠江水面,社区内部还有约1.5万㎡围合式大花园。
对比板块某些热盘:容积率3.5以上,密密麻麻超高层,楼下是马路,商业是底商。

珑岄上城低密+山景+地铁入户组合,在老黄埔板块内都是稀缺品,更别说跟那些"纸上配套"的郊区盘比了,简直是降维打击。

市场内卷到今天,什么产品才能穿越周期?
答案是:有稀缺性的产品。
这个稀缺性,不是开发商自封的,是实实在在解决客户痛点的。
目前珑岄上城在售建面约72㎡-125㎡三到四房超新规户型,覆盖刚需到改善的全需求。

我们重点拆解珑岄上城建面约94㎡四房户型,说说它为什么是一步到位的保值标杆?
先算家庭结构账:
黄埔村民家庭结构普遍是"三代同堂+二胎储备",94㎡四房,精准卡位"父母房+夫妻主卧+双儿童房"的黄金配置。
未来十年无需换房,直接省下二次交易的5.3%税费(不满2年)+中介费+装修成本。

再算实用率账:
得益于超新规设计,项目94㎡的使用率丝毫不输市面上120㎡的传统户型。
一般的新规产品仅有100%实用率,而珑岄上城的超新规户型,对比普通新规,足足多了30%的使用空间。

简单总结就是,超新规,就是让你用同等价格,买到更大的房子。
同时因为得房面积更高,实际单价是更低的。
假设同样94m²的建筑面积,按照以往传统项目公摊20%计算,实际实用面积可能就75m²左右。
而在超新规加持下,珑岄上城建面约94m²户型实用面积将达到约122m²,按照板块4万/m²均价计算,相当于少花了190万!
注意,在超新规政策逐渐缩紧的趋势下,未来二手房市场上,这是硬指标。
项目样板间实景图,仅供参考而在老黄埔这种高密度开发区域,更是属于"卖一套少一套"的绝版配置。

在当下的市场环境下,安全感和确定性比任何虚无缥缈的规划都重要。
随着黄埔区房票全域推开,市面上有很多“低价转让房票”的现象。需要注意的是,这种交易其实也会有风险。
购房者可能会面临流程不明晰、开发商区别对待、权益受损等情况。
近期市场也有真实案例,部分开发商存在差异化对待:将天地楼层或位置欠佳的房源定向供给房票客户,隐瞒正常楼层库存;或优先引导其购买滞销大户型。
甚至以“正常价格结算”为由,暗中取消常规折扣。
这种信息不对称与资源壁垒,使以为拿到“折扣房票”的客户议价空间和选择余地大幅收窄。
还有对于房票用户来说,开发商的安全性是比价格更重要的底线。
在整个楼市的深度调整期,一家稳健的开发商能带来的安全感是无法估量的。
而珑岄上城的开发商,是广州地铁地产。
作为广州最大的轨道交通投资、建设和运营主体,地铁地产不仅是2024年广州销售金额TOP3(数据来源克而瑞),更代表了国企背景的绝对信用和交付保障。
综上所述,如果你手持房票,正在寻找一个能“一步到位”、实现“资产价值跃升”的物业,珑岄上城无疑是老黄埔核心板块的最佳答案。
与其在远郊做焦虑的房东,不如在老黄埔核心区做安稳的资产持有者。
项目人气实拍图最后强调一下,项目首开即清栋、三推三罄,还拿下五一和国庆双节的黄埔销冠。
如此热销,剩下的好货,真的不多了。
如果你想了解珑岄上城更多信息,不妨抓紧到场了解! ]article_adlist-->
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